深观察央行年内第二次降息,存量房贷利率或还有下调空间
2024-11-25 【 字体:大 中 小 】
7月22日,据中国人民银行公布,7月贷款市场报价利率(LPR)报价出炉,1年期LPR为3.35%,5年期以上LPR为3.85%,一年期和五年期以上均下调10个基点。
南都·湾财社记者注意到,这已经是央行年内第二次下调5年期LPR,合计下调35个基点。业内分析认为,虽然今年央行已经两次下调5年期LPR,但新增房贷利率下降速度依旧快于与早期存量房贷,两者利率差依旧在增大,存量房贷利率或仍有下行空间。
减轻房贷负担,强化稳楼市
7月22日,根据央行公告,自2024年2月将5年期以上LPR下调25个基点后,央行年内再次下调5年期以上LPR,年内5年期以上LPR已累计下降了35个基点。
5年期以上LPR适用贷款期限大于五年的贷款,目前商业性房贷利率一般就是参考5年期以上LPR利率。据南都·湾财社记者测算,对新增商业性房贷而言,5年期以上LPR下降35个基点,按房贷本金100万元、30年期、等额本息估算,每月可节省利息支出约202元,30年利息总额可节省超过7万元。
不过,存量商业性房贷客户还要等待贷款重定价日。由于多数存量房贷的重定价日为每年的1月1日,也就是这些存量房贷要等到明年1月才能享受今年“降息”优惠。
东莞证券分析师吴晓彤认为,以LPR为定价基准的贷款利率下降,将刺激实体经济的融资需求。其中,房贷利率也将跟进下行,叠加5月17日房地产 “四箭齐发”重磅政策,有望合力强化稳楼市效果。
缓解提前还贷现象
自去年以来,部分居民提前还房贷的现象一直备受关注。
房贷LPR改革后,居民的存量房贷利率可以跟着LPR同步下调。但根据原先的规则要求,房贷浮动利率贷款以5年期LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变。
由于加点数值在合同剩余期限内固定不变,这就导致存量住房贷款利率主要受到LPR利率水平的影响。
2024年以前,5年期以上LPR依旧在4%以上。据业内人士介绍,由于近年存款、基金、股票和理财等收益率下行,目前短期理财产品年化收益率能达到3%也开始变的稀缺;居民在缺少可投资产的情况下,出现了抛售波动更大的股票、基金,提前还房贷的现象。
此外,据介绍,早几年各城市房贷利率多以5年期LPR为基准或减点20-30BP,对比现在减点最高可以去到大几十个基点。同样是找银行借钱,前后利息差异可能超过20/30BP,这引发了一些借款人的通过贷款“以新换旧”即“房贷置换”的诉求。
去年,央行就提出,按照市场化、法治化原则,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。但部分银行为了自身利益不是很积极配合客户的提前还贷申请,甚至在手续和额度上设置一定的门槛限制借款人提前还贷。
央行整体降低5年期LPR,有利于缓解居民提前还贷、房贷置换的现象。
存量房贷利率或仍有下行空间
值得注意的是,虽然央行年内已经两次下调5年期以上LPR,但目前存量房贷利率与新增房贷利率的利差依然在走阔。
自5月17日新政取消房贷利率下限以来,全国多地房贷利率频频下调。以广州为例,据南都·湾财社此前报道,7月15日起,国有四大行工商银行、农业银行、中国银行、建设银行统一下调广州地区首套房房贷利率,首套房利率由3.4%(LPR-55bp)调整至3.2%(LPR-75bp)。
这也意味着,7月15日后,广州新增房贷利率单次下降20个基点;据南都·湾财社记者了解,今年以来,广州主流新增房贷利率已经下降超60个基点。但今年两次5年期LPR调降后,存量房贷利率仅下降35个基点。
存量房贷利率调降呼声近期高涨,但市场争议也一直存在。分析认为,一方面,在房贷利率取消下限之后,新的按揭贷款利率与存量房贷利率的利差再次攀升,可能推动部分居民选择提前还款,这不利于提振居民消费;但另一方面,考虑到银行利润考核、净息差等因素,存量房贷利率下调的确存在障碍。
“市场对于继续降息预期是存在的,因此除了刚需以外,其他购房需求可能会选择等待,特别是房价还在下跌且有下跌预期的情况下”,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。
李宇嘉表示,长债无风险利率下降,且低于按揭利率,导致居民贷款的积极性也受挫,因此降息仅利好刚需买房。目前各地呼声较高的存量房贷降息工作,其实更多是指下降基点,若目前新增房贷利率与早期存量房贷利率差持续增大,或将使得下半年降低存量房贷利率的工作提上议程。
采写:南都·湾财社见习记者 黄顺威
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